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个税出新规,家庭房产如何过户最优惠
来源:   时间: 2019-08-22    字体大小[]

  根据财政部、税务总局发布的2019年第74号《公告》规定:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形,不征收个人所得税,具体内容如下: 

  房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税: 

  (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; 

  (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人; 

  (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 

  前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第四条规定计算。 

  

  不收个税不代表没有任何税费产生,让我们以王先生为例。王先生在北京市海淀区核心路段有一套面积100平米的房产,价值约为800万元,希望将房屋过户给女儿。 

  

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继承:评估+测绘+公证+登记

  如果房子是法定继承人继承,契税、增值税及其附加税和个税都是免征,只要缴纳核定价格0.05%的印花税,而2019年1月1日起,对小规模纳税人按50%幅度减征印花税,因此只需缴纳0.025%的印花税。 

  不过,除有已经生效的法院针对继承做出的判决书、裁定书、调解书外,房产继承需要办理继承权公证,会产生一笔公证费。证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准,按照梯度执行: 

  

  继承权公证收费: 

  ①受益额20万元以下的部分,按不超过1.2%收取; 

  ②超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取; 

  ③超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取; 

  ④超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。 

  

  另外,房产价值评估也会产生一笔费用,根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算(具体以当地为准) 

  

  房产评估收费: 

  ①    房产价格总额100万元以下(含100)的部分,累进计费率5‰; 

  ②    101以上至1000万元的部分,累进计费率2.5‰; 

  ③    1001以上至2000万元的部分,累进计费率1.5‰; 

  ④    2001以上至5000万元的部分,累进计费率0.8‰; 

  ⑤    5001以上至8000万元的部分,累进计费率0.4‰; 

  ⑥    8001以上至10000万元的部分,累进计费率0.2‰; 

  ⑦    10000以上部分,累进计费率0.1‰。 

  

  王先生这套价值800万元的房产,会产生4万元的公证费,房产价值评估费用2.25万元,印花税需缴纳2000元,100元登记费,5元权证印花税,继承方合计需要花费6.4605万元。 

   

  注意:房产继承分为法定继承人继承和非法定继承人遗嘱继承两种方式,非法定继承人遗嘱继承的,要征收契税。法定继承人继承时,需出示死亡证明以及继承人和被继承人的亲属关系;非法定继承人遗嘱继承时,则要提交被继承人所立的遗嘱原件。 

  

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赠与:需支付3%契税
 

  

  税务工作人员介绍,房屋赠与直系亲属,赠与人免征增值税及附加、个人所得税,按规定需要缴纳核定价格0.05%的印花税,但根据印花税减征政策,印花税只需按照0.025%缴纳。另外,受赠人需缴纳契税,契税的税率为核定价格的3%。赠与在双方到场的情况下可到房产所在地的不动产登记事务中心直接办理,若赠与方不能到场则需要办理赠与委托公证,公证费以公证处报价为准。 

  王先生这套价值800万元的房产,印花税需缴纳2000元,5元权证印花税,24万元契税,受赠人合计需要花费约24.2万元。 

   

  注意:房屋赠与产生的契税由受赠方缴纳,印花税双方都需要缴纳。 

  

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买卖:最低只需支付1%的契税
 

  

  王先生听朋友说买卖过户最便宜,真的是这样么?

  

  北京地区现有房屋买卖契税政策如下所示: 

  

  ① 个人购买家庭唯一住房(家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女,下同):若房屋面积≤90㎡,契税税率为1%;若房屋面积>90㎡,契税税率为1.5%。 

  ② 其他,契税税率为3%,无减免情况。 

  

  其他税收项目: 

  

  ①印花税:个人销售或购买住房暂免征收印花税 

  ②增值税:满两年可以免交 

  ③满五唯一:房屋是满五唯一的,是可以免收增值税和个税的,只需要缴纳契税就行了,如果买房是首套房,最高只用缴纳1.5%的契税。满五年起算点,一是,新房办产权证都需要交契税,交了契税就会有契税发票,契税发票上的日期可以用来计算房屋是否满两年,满五年;二是,产权证上面有日期,也就是办理产权证的日期,这个日期可以用来计算房屋是否满两年,满五年。这两个日期实行孰先原则,也就是那个日期在前就按照哪个时间计算。 

  

  王先生这套价值800万元的房产,若女儿为首套房按照1.5%计算,会产生12万元契税,买受人合计需要花费12万元。 

   

  注意:无论是赠与房屋还是继承房屋,再出售时都需要缴纳房款额的20%的个人所得税。 

  

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特别的夫妻房产更名

  在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。因此,在婚姻续存期间,夫妻间进行房产证更名的,只需携带归属协议、房产证、结婚证到房产所在地不动产登记中心窗口办理即可。 

  

 

  

总结

  倘若父母健在,想把房子给子女或其他直系亲属,选择买卖会比赠与更为划算。如果受让人不考虑再次出卖,继承仍是最优惠的过户方式。 

  

  (上述结果是依据北京地区现有相关政策,对主要费用组成进行的计算,实践中应以相关部门最新收费办法为准) 

  

 
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